Как выбрать помещение под кафе и ресторан в Казахстане

Именно от выбора помещения зависят успех и скорость окупаемости вашего заведения. Грамотно выбранное место под ресторан или кафе обеспечивает вам стабильный трафик и прибыль. Безусловно, при открытии заведения надо учитывать и множество других важных моментов еще во время составления бизнес-плана кафе (выбор поставщиков и оборудования, программы для кафе, подбор персонала, дизайн заведения и т. д.), но ни одна гениальная концепция не приведет ваш бизнес к успеху, если для нее не будет подходящего места. Арендуйте или покупайте помещения под кафе там, где вам выгодно во всех отношениях, а не там, где просто дешево. Здесь не стоит экономить. Общие подсчеты того, как открыть бар мы писали в отдельной статье.

Ключевые выводы

• Локация определяет трафик и скорость окупаемости заведения.
• Для кафе до 50 мест норма требует кухню от 15 м², моечную и склад от 6 м².
• Порог в 50 посадочных мест снимает часть требований: склад и отдельный санузел.
• Моечные требуют +20 °С при кратности воздухообмена 4 на приток и 6 на вытяжку.
• Аренда в Алматы — 5 200–10 000 ₸ за м², но считать нужно её долю в выручке.
• В бывшей квартире при нехватке площади кухни оборудуется заготовочная 6-8 м².
• Используйте чек-лист: техсостояние, коммуникации, площадь, арендная ставка.
• Выберите стратегию: искать место под концепцию или адаптировать концепцию под выгодное предложение.

С чего начать, как выбрать место под ресторан?

Как мы уже писали в нашей статье про подбор документов для кафе, есть две принципиально разные стратегии выбора помещения, от которых зависят все ваши дальнейшие действия:

• Первая — с самого начала определиться с концепцией вашего будущего заведения: составить меню, выбрать формат, выбрать оборудование (для зала, для кухни, программу для ведения учета в ресторане), просчитать бюджет, под этот конкретный бизнес-план написать техническое задание (ТЗ) со всеми критериями отбора и начать поиск.

• Вторая — поиск выгодных и интересных предложений на рынке аренды: создавать концепцию, отталкиваясь от локации, площади, технических возможностей и планировки конкретного помещения.

При выборе района полезно понимать, насколько он уже занят. По данным Бюро национальной статистики, на конец 2025 года в Казахстане работало 19 588 объектов общественного питания — рост на 17,5% за год. На Алматы приходится 3 522 заведения, из них 602 ресторана и 1 036 кафе, на Астану — 2 761, из них 654 ресторана и 809 кафе.

Цифры говорят о двух вещах сразу. Рынок растёт быстро, то есть спрос есть. И он же быстро насыщается, то есть на оживлённой улице в центре вы почти наверняка будете не первым — и ставка там будет соответствующей.

Чек-лист — как правильно выбрать место для кафе

1. Первый пункт — самый ответственный и обширный.

• Для начала вы должны определиться с концепцией, что у вас будет за заведение: с итальянской или азиатской кухней, бургерная, паб с крафтовым пивом, кондитерская с домашней выпечкой или просто пекарня с буфетом.

• Не забывайте и про формат заведения: fast food, street food, fast casual, upper casual, casual dining, fine dining. Для форматов с высокой скоростью обслуживания пригодится автоматизация фастфуда, которая ускоряет пробитие заказов на кассе.

• Очень важно определиться с меню, для начала хотя бы выбрать категории блюд и технологию: будете ли вы готовить на гриле, жарить, парить, выпекать или мариновать.

• И последнее — размер бюджета, желаемая планировка помещения и выбор района города.

2. Далее составляем ТЗ на помещение под кафе. Оно должно быть как можно более подробным и обязательно учитывать принципиальные нюансы, без которых невозможно полностью воплотить вашу концепцию заведения в реальность (например, витражные окна, высокие потолки, парковка, максимальные нагрузки на энергосеть (определенное значение в киловаттах), площадка рядом с заведением, наличие нескольких вытяжек, особенная планировка и размеры помещения, возможность размещения вывески и прочие особенности, которые критически важны для вашего проекта).

3. По составленному ТЗ ведется поиск подходящего помещения. Можно делать это самостоятельно либо обратиться к профессионалам, специализирующимся на подборе помещений для общепита.

4. Выбираем подходящие варианты. Обязательно рассмотрите несколько предложений. Всегда будет из чего выбрать, не нужно останавливаться на первом попавшемся помещении, которое хотя бы частично подходит под ваши требования. Компромисс — самый нежелательный вариант.

5. Детально и скрупулезно изучайте договор аренды. Это очень важно. Не просто читайте его, а вчитывайтесь в каждое слово. Советуем на этом этапе привлечь грамотного юриста, который поможет, обратив ваше внимание на все подводные камни. Например, такие:

• Предназначение помещения, если по договору аренды оно не предназначено для общепита. Самый очевидный пункт, но тем не менее многие совершают такую ошибку.
• Любые «отягощения» и уловки от собственника помещения: мелкие подпункты с завуалированными причинами отказа в аренде. На практике окажется так, что он сможет выгнать вас в любой момент по любой надуманной причине.
• Коммунальные платежи. Они либо могут быть включены в аренду, либо вы занимаетесь ими сами, и очень важно разобраться в том, что именно вы оплачиваете. Бывают случаи, когда внушительные счета за отопление или водоснабжение из-за особенностей поставщика намного превышают скромную арендную плату.
• Арендные каникулы. Есть ли они по договору и, если да, сколько длятся.

Посмотрите самостоятельно как работает Poster

Оцените преимущества программы для учета бесплатно и без регистрации:

• Финансовые отчеты
• Складской учет
• Статистика и аналитика
• Маркетинг и др.

Посмотреть демо

6. Выясните, кто снимал помещение до вас и причину, по которой предыдущий арендатор съехал отсюда. Помещение может пустовать и годами (что уже вызывает подозрения), и тогда узнать это будет немного сложнее. Но если это был какой-то ресторан или кафе, обязательно почитайте отзывы в соцсетях или на TripAdvisor, чтобы понять, какой «след» оставила за собой эта локация. Хотя если у вас сильный бренд и вы знаете, как грамотно продвигать ресторан, то чужие неудачи вам не страшны. Однако для начинающих рестораторов, у которых это первый бизнес, дурная слава места может стать серьезным препятствием

7. Когда вы определитесь с помещением, еще раз пересмотрите свой бизнес-план и окончательно подкорректируйте его с учетом особенностей выбранного места:

• впишите реальную арендную ставку;
• добавьте коммунальные услуги, которые вы будете оплачивать;
• подставьте реальную площадь помещения и количество посадочных мест;
• просчитайте трафик и др.

Ориентиры по рынку, чтобы понимать, адекватна ли ставка: коммерческие помещения свободного назначения в Алматы сдаются примерно по 5 200 — 10 000 ₸ за м² в месяц, причём чем больше площадь, тем ниже цена квадрата. Помещение на 100 м² в Медеуском районе обходится около 600 000 ₸ в месяц, на 80 м² в Жетысуском — около 550 000 ₸.

Но сама ставка — плохой критерий. Смысл имеет только её отношение к будущей выручке: аренда обычно должна укладываться в 10-20% оборота. Одно и то же помещение за 600 000 ₸ будет комфортным при выручке 6 млн ₸ в месяц и удавкой при 3 млн ₸. Как считать остальные статьи, мы разобрали в материале про расходы ресторана.

Это нужно для того, чтобы вы смогли объективно оценить свой будущий бизнес — реалистично и хладнокровно. Еще раз повторимся: не делайте выбор на эмоциях, все нужно просчитывать, и тогда ваше заведение будет работать стабильно и прибыльно

8. Вы всегда можете сэкономить месяцы работы, а значит, и свои деньги, если привлечете к таким задачам профессионалов. Они уберегут вас от ошибок и подскажут как выбрать место для ресторана без подводных камней. Но, если у вас достаточно времени и ограничен бюджет, надеемся, что наши советы помогут вам хотя бы на начальном этапе. Выбирая программу для учёта на старте, полезно сравнить доступные решения — рейтинг программ для ресторана поможет сделать взвешенный выбор.

Нормативный минимум: что от помещения требует закон

Прежде чем оценивать трафик и торговаться за ставку, стоит проверить помещение на соответствие санитарным правилам. В Казахстане работу объектов общественного питания регулирует приказ Министра здравоохранения РК от 17.02.2022 № ҚР ДСМ-16, и в нём есть прямая таблица минимальных площадей. Помещение, которое в неё не укладывается, вы либо не введёте в эксплуатацию, либо введёте после дорогой перепланировки.

Вот эти минимумы для небольших форматов:

Порог в 50 посадочных мест меняет требования

Это та деталь, которую при подборе помещения почти никто не учитывает, а она напрямую влияет на нужную площадь. Правила дают несколько послаблений, привязанных именно к этому порогу:

• Склад. При работе на ежедневном закупе и числе посадочных мест 50 и менее его допускается не делать вообще или совместить с комнатой персонала. Это минус 6 м² к обязательной площади.
• Санузлы. При 50 местах и менее санузел для персонала допускается совместить с гостевым, а также пользоваться существующими санузлами здания, если они расположены на том же этаже. Для помещения в торговом или бизнес-центре это может решить вопрос целиком.
• Моечная. Если площадь кухни больше 20 м², моечную допускается оборудовать на её площадях.
• Шкаф для одежды. При количестве посадочных мест не менее двадцати и персонале не более трёх его допускается разместить в проходных помещениях или на кухне.

Практический вывод: если вы балансируете на границе 50 мест, посчитайте оба сценария. Иногда 48 посадочных мест в компактном помещении выгоднее 55 в большом, потому что снимают требования к отдельному складу и санузлу.

Температура и вентиляция — тоже норма, а не пожелание

Правила задают расчётную температуру и кратность воздухообмена по каждому типу помещений. Самые требовательные — моечные: +20 °С при кратности 4 на приток и 6 на вытяжку. Обеденный зал — +16 °С, горячий цех — +5 °С по расчёту дежурного отопления, кладовая сухих продуктов — +12 °С, кладовая овощей и солений — +5 °С.

Смотрите на эти цифры до подписания договора. Приточно-вытяжная вентиляция с такой кратностью в помещении, где её изначально не предусматривали, — это не «доставим потом», а отдельный проект, согласование и бюджет.

Подключение к сетям

В правилах есть определение стационарного объекта питания: это здание или часть здания — встроенное, встроенно-пристроенное или пристроенное помещение, — прочно связанное с землёй и подключённое к сетям инженерно-технического обеспечения. Формулировка сухая, но смысл для вас практический: в техническом задании на помещение подключение к воде, канализации, электричеству и вентиляции должно стоять отдельными пунктами с конкретными параметрами, а не подразумеваться.

Какие риски могут быть при выборе локации?

Если вы открываете кафе в жилом доме, никогда не забывайте, что ваша спокойная жизнь зависит от всех его жильцов. Любые жалобы по поводу громко играющей у вас музыки или шумно работающего гриля (даже если у вас нет ни первого, ни второго), скорее всего, закончатся обращением жильцов в соответствующие органы. А они, в свою очередь, обязаны отреагировать. Дальше все будет зависеть только от проверяющих лиц

Постарайтесь со всеми договориться: узнать всех жильцов в лицо, понять, кто из них настроен негативно и почему, и выстраивать с ними дружеские отношения

Еще одна часто возникающая проблема помещений в жилых домах — отсутствие приточно-вытяжной вентиляции. Бывают просто сказочные помещения по арендной плате, локации или трафику, но в них нет вытяжки или она не предусмотрена. Наш совет: не рассматривайте такие помещения. Может, как-то поставить вытяжку у вас и получится, но наверняка будут проблемы с ее согласованием, ведь не факт, что она там предусмотрена.

Отдельно про бывшие квартиры на первых этажах — самый распространённый вариант помещения под небольшое кафе в казахстанских городах. Санитарные правила этот сценарий предусматривают напрямую: при реконструкции бывших жилых помещений, если создать кухню требуемой площади невозможно, оборудуется отдельная заготовочная площадью 6-8 м². То есть норма даёт вам выход, но он всё равно требует выделенного помещения, а не угла в зале.

Поэтому квартиру на первом этаже оценивайте не по общей площади, а по тому, разрезается ли она на нужные зоны: производство, мойка, хранение, санузлы. Часто оказывается, что 70 м² с неудачной планировкой хуже, чем 55 м² с правильной.

Успешных открытий!

Часто задаваемые вопросы

Материалы по теме

• Какое нужно холодильное оборудование для кафе и ресторана?
• Как выбрать и обустроить складское помещение ресторана: нормы и требования
• Разработка меню для кафе, ресторана
• Тренды в дизайне интерьера кафе на 2026 год
• Как проанализировать рынок, прежде чем открывать кафе
• Как правильно составить бизнес план для ресторана
• Готовый план работ по открытию ресторана
• Как выбрать мебель для ресторана или кафе?
• Новые правила для касс и чеков с 2026 года — что меняется для общепита
• Как открыть бар с нуля в Казахстане в 2026 году и сколько это стоит?